Un trou dans une cloison, une porte fendue, un parquet brûlé, une cuisine rendue inutilisable : au départ d’un locataire, le propriétaire découvre parfois un chantier qu’il n’avait pas prévu. Qui paie la remise en état, dans quelle limite, et comment faire quand le dépôt de garantie ne suffit pas ? La loi du 6 juillet 1989 et le Code civil répondent précisément, à condition d’avoir préparé les preuves dès l’entrée dans les lieux.
Dégradation ou usure : la distinction qui décide de tout
Le locataire répond des dégradations et des pertes survenues pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il prend aussi en charge l’entretien courant et les réparations locatives, dont la liste est fixée par décret : joints, robinetterie, petites retouches de peinture, graissage des gonds, remplacement des vitres cassées, entretien de la chaudière.
À l’inverse, l’usure normale et la vétusté ne lui sont jamais imputables. Une peinture ternie après huit ans d’occupation, un joint de douche fatigué, une moquette usée par le passage ne sont pas des dégradations. La frontière se trace avec deux outils : l’état des lieux d’entrée, détaillé pièce par pièce, et la grille de vétusté lorsque le bail en annexe une, qui fixe la durée de vie théorique des équipements et la part restant à la charge du locataire.
L’état des lieux, la seule preuve qui compte
Tout le contentieux des dégradations se joue sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Les deux doivent être établis contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, et signés. Un état des lieux d’entrée sommaire, « appartement en bon état général », ne permet aucune retenue sérieuse : le juge ne pourra pas savoir si le trou dans la porte existait déjà. À l’inverse, des photos datées, annexées et signées, décrivant chaque revêtement et chaque équipement, lèvent la plupart des contestations.
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf si c’est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement. Quand le locataire refuse de participer à l’état des lieux de sortie, le propriétaire le fait établir par un commissaire de justice, dont le constat s’impose aux deux parties.
Le dépôt de garantie : retenir, justifier, restituer
Le dépôt de garantie couvre les sommes dues en fin de bail, dégradations comprises. Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé. Les retenues doivent être justifiées par des devis ou des factures : une estimation au doigt mouillé ne tient pas devant le juge. Le solde doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois en cas de différences. Passé ces délais, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé : un propriétaire qui traîne pour restituer paie la pénalité.
Les détails de ce calendrier, les retenues admises et celles que les juges refusent sont présentés dans ce guide sur la restitution du dépôt de garantie.
Quand le dépôt ne suffit pas
Une cuisine détruite ou un dégât des eaux par négligence dépassent vite un mois de loyer. Le propriétaire adresse alors au locataire une mise en demeure chiffrée, devis à l’appui, puis saisit le juge des contentieux de la protection s’il n’obtient pas de réponse. Le dossier gagnant tient en quatre pièces : les deux états des lieux, les photos et les devis ou factures de remise en état. L’assurance loyers impayés, lorsqu’elle a été souscrite, couvre souvent les dégradations dans une limite fixée par le contrat ; la garantie Visale les couvre jusqu’à deux mois de loyer. La caution du locataire peut être actionnée dans les mêmes conditions que pour un impayé.
Quand les dégradations s’ajoutent aux impayés
Le locataire qui dégrade est souvent celui qui ne paie plus. Le propriétaire n’a pas à attendre la fin du bail : pour les loyers, un commissaire de justice délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, et le locataire dispose de six semaines pour régler, faute de quoi le bail est résilié de plein droit et le juge peut ordonner l’expulsion. Les mentions de l’acte et les erreurs qui le rendent inefficace sont détaillées dans ce guide consacré au commandement de payer. Pour des dégradations graves sans impayé, le propriétaire peut demander au juge la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations, avec le constat d’un commissaire de justice comme pièce centrale.
Trois réflexes qui évitent le litige
- Un état des lieux d’entrée long, avec photos, même pour un logement neuf : c’est l’investissement le plus rentable du bail.
- Une visite annuelle, prévue au bail et annoncée par écrit, pour repérer les désordres avant qu’ils ne s’aggravent.
- Des devis dès la sortie, dans les jours qui suivent l’état des lieux, pour respecter le délai de restitution et justifier chaque retenue.
Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 7, 22, 22-1 et 24 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; Code civil, articles 1731 et 1732.
